Kosten, Belastung und Förderung

Die vier wichtigsten Kennzahlen deiner Kalkulation: was du im Mittel über die ersten 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit monatlich an laufenden Kosten zahlst, wie hoch dein Genossenschaftsanteil ist, wie viel Förderquote die angehakten Programme bringen und wie viel du über die 99-jährige Erbbaurechtslaufzeit gegenüber dem vollen Zins sparst. Die Rate für deinen Genossenschaftsanteil ist bewusst nicht enthalten, sie ist Vermögensbildung und keine laufenden Kosten (siehe Abschnitt „Genossenschaftsanteile" und „Deine Monatsbelastung" weiter unten).

Der Bodenanteil richtet sich nach der Größe deiner Wohnung, nicht nach einer Gleichverteilung: größere Wohnungen tragen einen größeren Anteil am Grundstück. Die Spanne oben zeigt kleinste bis größte Wohnung, schraffiert im Lageplan ist deine ausgewählte Wohnung.

Wohnflächen laut Grundrissen, der Gemeinschaftsraum wird gleichmäßig auf alle Haushalte verteilt. Die kostenrelevante Fläche ist die Basis für deinen Erbbauzins, deinen Anteil und deinen Kostenanteil am Bau.

Dein Anteil richtet sich nach deiner kostenrelevanten Fläche und der oben gewählten Basis. Der Wert in 20 Jahren nutzt die mittlere Preissteigerungsrate und ignoriert das Anhandgabeentgelt. Das Anhandgabeentgelt von 12.679,67 € gesamt gilt zunächst als einmaliger Kostenblock für alle Haushalte, wird aber laut Vertrag mit deinen ersten Erbbauzins-Zahlungen verrechnet — es ist also ein Vorschuss, keine zusätzlichen Kosten (siehe „Deine Monatsbelastung im Zeitverlauf").

Fahre mit der Maus über den Graph, um Jahr und Erbbauzins je Szenario zu sehen. Die drei Preissteigerungsraten stellst du links unter „Preissteigerung Erbbauzins" ein. Alle drei Kurven nutzen den Zins auf Basis der oben gewählten Berechnungsbasis (ermäßigt/voll), die kumulierte Summe hier ebenso. Der Vertrag passt real erst ab 10 % Indexänderung und frühestens nach drei Jahren an, die Kurven sind eine vereinfachte Hochrechnung.

Baukosten als Annahme über den Regler. Dazu kommen einmalige Erwerbsnebenkosten: Die Bestellung des Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig, Bemessungsgrundlage ist der über die Laufzeit kapitalisierte Erbbauzins (Vervielfältiger nach Bewertungsgesetz, 5,5 %, 99 Jahre), dazu Notar, Grundbuch und Gründungskosten als Pauschale. KfW 298 finanziert nur bis 150.000 € je Wohnung, den Rest des Bankdarlehens rechnet der Rechner mit dem Hausbank-Zins, daraus ergibt sich der Mischzins. Eigenkapital ist die Summe aller Genossenschaftsanteile. Freiwillige Nachrangdarlehen von Mitgliedern senken das zu finanzierende Bankdarlehen zusätzlich, kosten die Genossenschaft aber laufend Zinsen. Die monatliche Nutzungsentgelt-Rate ergibt sich aus Zins plus anfänglicher Tilgung auf das Bankdarlehen (beide links einstellbar), die nominale Laufzeit ist das Ergebnis dieser Rate, nicht die Vorgabe. Die Einnahmen aus Stellplätzen und PV-Anlage fließen zusätzlich in die Tilgung und verkürzen die tatsächliche Laufzeit — dadurch fällt der Bau-Anteil in der Monatsbelastung früher weg, siehe „Deine Monatsbelastung im Zeitverlauf" und „Restschuld-Verlauf".

Dein Genossenschaftsanteil ist deine kostenrelevante Fläche mal Genossenschaftsanteil je m², so bemessen, dass die kleinste Wohnung rund 150.000 € ergibt, die KfW-134-Höchstgrenze je Person. KfW 134 fördert bis 150.000 € je Person und erlässt 15 %, höchstens 22.500 €, laut Konditionentabelle mit Sollzinsen zwischen 0,01 % und 0,64 % je nach Laufzeit und Zinsbindung. Das endfällige Darlehen wird hier vereinfacht wie eine Annuität gerechnet. Ein bereits vor Bezugsfertigkeit getilgter Betrag senkt die Rate direkt, das ist individuell verschieden. Ein Stellplatz ist eine reine Miete ohne Finanzierung und ohne Vermögensbildung. Rückzahlung des Genossenschaftsanteils ab Bezugsfertigkeit bis Jahr 2053.

Die Restschuld beider Kredite in Prozent des jeweiligen Ausgangsbetrags, jedes Jahr neu aus Zins, Monatsrate und Tilgungsbeginn simuliert. Die Kurven fallen erst ab dem jeweiligen Tilgungsbeginn, danach jedes Jahr etwas schneller (der Zinsanteil an der konstanten Rate sinkt, der Tilgungsanteil steigt), bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Der Baukredit läuft bei ausreichenden Stellplatz-/PV-Einnahmen schneller ab als die nominale Rate allein ergäbe, siehe „Baukosten und Kapitalstruktur".

Fünf Bausteine im Mittel über die ersten 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit: dein Erbbauzins-Anteil, dein Anteil am Baukredit der Genossenschaft (Nutzungsentgelt), die private Rate für deinen Genossenschaftsanteil, die Miete für deine eigenen Stellplätze und deine vollen Betriebskosten mit Rücklage. Bau-Anteil und Genossenschaftsanteile fallen auf 0, sobald der jeweilige Kredit getilgt ist, deine Belastung sinkt dadurch über die Zeit; nur der Erbbauzins steigt mit der Preissteigerung weiter. Der Verlauf dazu steht unter „Deine Monatsbelastung im Zeitverlauf" weiter unten. Die Einnahmen der Genossenschaft aus Stellplätzen und PV-Anlage fließen nicht in deine Betriebskosten, sondern beschleunigen die Tilgung des Baukredits für alle, siehe „Baukosten und Kapitalstruktur". Das ist das vollständige Bild der laufenden Belastung ohne Strom und Heizung.

Diese Übersicht zeigt, ab wann welcher Baustein deiner Belastung eintritt oder wegfällt. Beginnt die Rückzahlung deines Genossenschaftsanteils schon vor Bezugsfertigkeit, zahlst du in dieser Zeit nur diese Rate: Erbbauzins, Bau-Anteil, Betrieb und Stellplatz-Miete fallen erst ab Bezugsfertigkeit an (gestrichelte Linie). Die Fläche nutzt deinen eingestellten Zins für Genossenschaftsanteile, den Baukredit-Zins und die mittlere Preissteigerung für den Erbbauzins. Bau-Anteil und Genossenschaftsanteile fallen auf 0, sobald der jeweilige Kredit getilgt ist — die Genossenschaft-Einnahmen aus Stellplätzen und PV beschleunigen die Tilgung des Baukredits zusätzlich, siehe „Baukosten und Kapitalstruktur". Danach bleiben nur noch Erbbauzins, Betrieb und deine eigene Stellplatz-Miete übrig.

Verglichen wird die Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung (nur deine Wohnfläche, ohne Gemeinschaftsraum) mit dem, was bei dir an ihre Stelle tritt: Erbbauzins und Bau-Anteil. Betriebskosten und Stellplatz fallen bei Miete ähnlich an und bleiben daher außen vor. Die Rate für deinen Genossenschaftsanteil steht separat, weil sie deinen eigenen Anteil tilgt: bei Auszug bekommst du den Anteil zurück, die Miete dagegen ist weg. Nicht eingerechnet sind entgangene Zinsen auf eigenes Geld und die Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung. Vergleichsmiete und Mietsteigerung stellst du links unter „Vergleich mit Miete" ein.

Zuschüsse sind echte Erlasse, Zinsvorteile senken nur die Rate und zählen nicht in die Quote. Regel: jede Maßnahme nur aus einem Topf, verschiedene Maßnahmen dürfen sich stapeln. Düsseldorf deckelt je Maßnahme bei 50 %, die Kombination aus Kommune, Land und Bund liegt meist bei maximal 60 %. Der Düsseldorfer Prozentsatz und die PV-Quote sind Annahmen und vor Antrag zu prüfen. „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten" ist aktuell pausiert und wird 2026 überarbeitet, daher standardmäßig deaktiviert. Die NRW-Genossenschaftsförderung und das Bauen-mit-Holz-Zusatzdarlehen sind ebenfalls Annahmen, Einkommensgrenzen, Holzanteil und Verfügbarkeit vor Antrag prüfen. Die Düsseldorfer Dachbegrünungsförderung (DAFIB) zahlt 50 % der förderfähigen Kosten, höchstens 40 €/m² begrünte Fläche und 20.000 € je Antrag und Jahr; gerechnet wird mit dem Höchstsatz, ob ein Gründach unter der PV-Anlage geplant ist, klärt die Planung. Für Ladestationen an den Stellplätzen kommt außerdem KfW 440/441 infrage, das ist hier nicht hinterlegt, da Ladeinfrastruktur-Kosten kein Teil dieses Kostenmodells sind.