Kosten, Belastung und Förderung

Die vier wichtigsten Kennzahlen deiner Kalkulation: was du monatlich zahlst, wie hoch dein Genossenschaftsanteil ist, wie viel Förderquote die angehakten Programme bringen und wie viel du über die 99-jährige Erbbaurechtslaufzeit gegenüber dem vollen Zins sparst. Sie zeigen immer die volle Belastung, unabhängig vom Privatanteil-Umschalter weiter unten.

Der Bodenanteil richtet sich nach der Größe deiner Wohnung, nicht nach einer Gleichverteilung: größere Wohnungen tragen einen größeren Anteil am Grundstück. Die Spanne oben zeigt kleinste bis größte Wohnung, schraffiert im Lageplan ist deine ausgewählte Wohnung.

Wohnflächen laut Grundrissen, der Gemeinschaftsraum wird gleichmäßig auf alle Haushalte verteilt. Die kostenrelevante Fläche ist die Basis für deinen Erbbauzins, deinen Anteil und deinen Kostenanteil am Bau.

Dein Anteil richtet sich nach deiner kostenrelevanten Fläche und der oben gewählten Basis. Der Wert in 20 Jahren nutzt die mittlere Preissteigerungsrate. Das Anhandgabeentgelt von 12.679,67 € wird verrechnet.

Fahre mit der Maus über den Graph, um Jahr und Erbbauzins je Szenario zu sehen. Die drei Preissteigerungsraten stellst du links unter „Preissteigerung Erbbauzins" ein. Alle drei Kurven nutzen den gleichen Zins auf Basis der oben gewählten Berechnungsbasis. Der Vertrag passt real erst ab 10 % Indexänderung und frühestens nach drei Jahren an, die Kurven sind eine vereinfachte Hochrechnung.

Baukosten als Annahme über den Regler. Eigenkapital ist die Summe aller Genossenschaftsanteile. Freiwillige Nachrangdarlehen von Mitgliedern senken das Bankdarlehen zusätzlich. Das restliche Fremdkapital finanziert die Genossenschaft über KfW 298 und Bankdarlehen und legt es als Nutzungsentgelt auf die Haushalte um.

Unsere Empfehlung: Bring, wenn es geht, mindestens 150.000 € je Person ein, unabhängig von der Größe deiner Wohnung. Das ist die Obergrenze, bis zu der KfW 134 fördert, und der Tilgungsnachlass von bis zu 22.500 € wirkt wie eine einmalige Rendite von rund 17,6 % auf den Betrag, den du zusätzlich einbringst, weil 15 % davon nie zurückgezahlt werden müssen. Wer eine kleinere Wohnung hat, profitiert also besonders von einer Aufstockung. Ob sich die höhere Kapitalbindung für dich lohnt, ist trotzdem deine eigene Entscheidung.

Pflichtanteil gleich kostenrelevante Fläche mal Eigenkapital je m², plus die freiwillige Aufstockung oben. KfW 134 fördert bis 150.000 € je Person und erlässt 15 %, höchstens 22.500 €, laut Konditionentabelle mit Sollzinsen zwischen 0,01 % und 0,64 % je nach Laufzeit und Zinsbindung. Das endfällige Darlehen wird hier vereinfacht wie eine Annuität gerechnet. Ein bereits vor Bezugsfertigkeit getilgter Betrag senkt die Rate direkt, das ist individuell verschieden. Ein Stellplatz ist eine reine Miete ohne Finanzierung und ohne Vermögensbildung. Rückzahlung des Geno-Kredits ab Bezugsfertigkeit bis Jahr 2053.

Fünf Bausteine: dein Erbbauzins-Anteil, dein Anteil am Baukredit der Genossenschaft (Nutzungsentgelt), die private Rate für deinen Geno-Anteil, die Miete für deine eigenen Stellplätze und die Betriebskosten mit Rücklage. Die Erträge aus der Vermietung aller Stellplätze und aus der PV-Anlage kommen allen Haushalten zugute und sind schon in den Betriebskosten oben verrechnet, deshalb stehen sie dort netto. Das ist das vollständige Bild der laufenden Belastung ohne Strom und Heizung.

Alle drei Linien nutzen deine kostenrelevante Fläche, den eingestellten Baukredit-Zins und die mittlere Preissteigerung für den Erbbauzins. Nur der Geno-Kredit-Zins für deinen Anteil unterscheidet sich je Linie (einstellbar links unter „Zins-Szenarien Geno-Kredit"). Die Geno-Rate endet nach Ablauf der Kreditlaufzeit, danach bleiben nur Erbbauzins, Betrieb und deine eigene Stellplatz-Miete übrig und alle drei Linien laufen zusammen. Beginnt die Tilgung des Baukredits schon vor Bezugsfertigkeit, kann der Bau-Anteil entsprechend früher enden.

Zuschüsse sind echte Erlasse, Zinsvorteile senken nur die Rate und zählen nicht in die Quote. Regel: jede Maßnahme nur aus einem Topf, verschiedene Maßnahmen dürfen sich stapeln. Düsseldorf deckelt je Maßnahme bei 50 %, die Kombination aus Kommune, Land und Bund liegt meist bei maximal 60 %. Der Düsseldorfer Prozentsatz und die PV-Quote sind Annahmen und vor Antrag zu prüfen. „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten" ist aktuell pausiert und wird 2026 überarbeitet, daher standardmäßig deaktiviert. Die NRW-Genossenschaftsförderung ist ebenfalls eine Annahme, Einkommensgrenzen und Verfügbarkeit vor Antrag prüfen.